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住建部发文,公摊面积即将正式取消?

来源:本站 日期:2019-02-28 18:21:08

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2月18日,住建部网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中有一条:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”


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这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

 

虽然在整个征求意见里面,这并不显眼,但是却引发全社会的关注,主要是建筑面积这个事,是个人都讨厌。

 

明明买的是一套100平米的房,结果到手上也就70-80平米,剩下的都被公摊掉了,楼道走廊,全都是购房人买单。

 

这个发明,是李嘉诚最先从香港带来的。其实公摊不只限于楼梯和电梯,只要有公用的地方,基本上都会有公摊。

 

后来,香港自己取消了公摊面积,而在欧美国家也没有公摊面积。但在内地,出现了分化,重庆已经取消公摊面积17年了,其他的地方一直没有跟进。

 

其实,出现公摊的核心原因还是国外基本都是街区制,公共部分都是政府维护的多,而国内都是小区制,公共平台依赖开发商,开发商只能羊毛出在羊身上。


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那取消公摊面积,会带来哪方面的影响?房价会不会因为公摊面积政策调整而改变?

 

首先,二手房价格不会有太大变化,现在什么价基本还是市场供需关系决定的,一般我们的计算依据是产权证上的面积,包括了公摊面积+套内面积,现在即使政策要求取消公摊面积,那么公摊的价格也会加到套内上来,也就是说,二手房的总价基本上不变,但总面积小了,单位面积价格就会提升。

 

其次,对于新房,开发商也有涨价的冲动,但可能会相对麻烦,如果不限价的地方,可能跟二手房一样,开发商会把价格直接加到每平米单价上。

 

如果在有些地方有明确的限价,目前还不知道限价会不会因为公摊面积政策的调整而跟随调整,开发商也很担心,如果限价不调整,那么也就意味着总价下降30%,这就亏大发了。


但应该不太可能一刀切,很可能是老房老办法,新房新办法,已经拿到销售证的就先按原来的卖,还没盖的房,重新按照新标准执行。

 

第三,公摊不算面积了,大家要格外留神,开发商会在这上面大幅削减成本,楼梯,电梯,走廊,大厅都算公摊面积,以前是有人买单的,现在没人买单了,公摊越多,开发商的利润就越低,所以这块很可能会被大幅缩减,从而影响房屋整体的居住舒适度,再买期房的朋友,要格外小心。


第四,为房产税铺路,以后必然要在房产税中,设计免征额,就跟个税起征点一样,大概可能是人均30-40平米,如果有公摊面积将非常容易引发纠纷,现在住建部积极推进套内面积核算,其实就是为了房产税铺路。

 

不过,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准,这些还需要规定细则。


公摊面积有何伤害?


首先:什么叫公摊:


公摊即谓公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。


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根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:


1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 


2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。


公摊面积的存在,主要影响是:

 

1、掩盖了高房价,让中国“名义房价”显得低一些。事实上,多数国家和地区都是按照套内面积计算房价的。


2、在计算管理费、采暖费的时候,容易让物管等部门“占便宜”。比如按照建筑面积计算采暖费,等于让业主为公共空间、服务用房、值班室等支付了采暖费。


3、未来开征“房地产税”的时候,容易产生纠纷。因为房地产税会有免征面积,由于每套房子“公摊系数”不同,同样的免征面积其实“待遇不同”,高层住户吃亏。

 

“公摊面积”的问题早晚要解决,早解决比晚解决要好,在熊市解决比牛市要好。此次住建部“征求建议”的截止日子是2019年3月15日,如果没有强烈反对意见,有可能很快变成政策,这将对楼市产生重大影响。

 

“住宅按套内面积算”,将带来5大影响!

 

知名财经评论员刘晓博认为:


第一,让房地产市场变得更透明,有利于维护购房者的权益。

 

计算方式高度复杂且不透明的“公摊面积”,只会对开发商有利,购房者只能被动接受。并由此引发了“管理费”、“采暖费”、“房地产税”等后续支出的不公平、不透明,因此是个“恶例”。现在国家决定“按照套内面积交易”,有利于保护购房者的利益。对此,我们应该点赞。

 

第二,这会让中国“名义房价”出现1.3到1.4倍的上涨。

 

目前大城市里多层、别墅占比非常小,主要都是高层、小高层住宅。如果“按照套内面积交易”,则中国的“名义房价”将大幅上涨,高层住宅达到1.3到1.4倍。


住宅按照“套内面积计价”后,商办物业也应该采取同样的标准,否则就会出现“双轨制”。而商办物业按套内交易,房价上涨幅度会更大,可能达到1.6到1.7倍,甚至2倍。

 

以北京为例,平均单套房成交面积在121.8平米,而深圳则只有100平米。


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这很好理解:比如你之前在北京买一套100平米的高层住宅,单价是每平米8万元。将来按照套内面积交易,房子变成了72平米,单价就变成了11.11万元。


第三,标价方式的变化,会从心理上影响购房欲望,是短期利空。开发商估计要加大优惠力度。

 

虽然房子还是那套房子,总价还是那个总价,但大家心理上还是很难接受:房子缩水了30%左右,单价变得很吓人,购买欲望会降低。这时候,开发商就要出台安抚政策了。

 

新的计价模式下,中国高房价就会更加凸显,可能从心理上加大“境外投资”的压力。这些因素,管理者需要充分考虑到。另外,各地计税的“豪宅线”要及时调整,否则相当于加税了。

 

第四,开发商会“减配”吗?

 

汽车商在价格战中,往往使用“减配”的花招,暗中降低车的品质来增加销售量。开发商一定会“有样学样”,对小区配套、公共空间进行减配,尤其是在刚需型的小区。

 

比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积,减少电梯数量,减少楼梯厅的面积等。到那时候,很多刚需盘的公共空间,会有“香港房子”的体验感觉。当然,由于竞争存在,开发商也不敢“减配”得太厉害,否则购房者不买单了。

 

哪里的开发商最有“减配”的条件?当然是大城市、住宅供需矛盾突出的地方。

 

第五,便于开征“房地产税”,避免将来引发纠纷。

 

“房地产税”会有人均免征面积,不同类型住宅的“实用率”不同。所以,按照建筑面积计算免征面积,存在较大差异。按照套内面积,则是更加公平的方式。所以,此举还有可能“为开征房地产税铺路”的含义。


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